学生寮が大きく変貌している。産経新聞が９月９日に配信した「学生マンションの多くが食事付き、シアタールームやプールも　様変わりする令和の下宿事情」では、自炊で苦労した昭和の学生とは一変した、令和のリッチ系下宿生の寮生活を解説。古きよき、ひもじい学生生活を送った大人たちからは「なめてるのか！」の声も聞こえてきそうだが…もはや家賃数万円の木造アパートや学生寮に住む貧乏学生は絶滅危惧種となりつつある。 【画像】大学生御用達の居酒屋はどんどん姿を消し、「普通の街」に 高田馬場の物件「最近は社会人ばかり」 家賃の高騰が止まらない。LIFULL HOME'Sによると、8月時点で東京23区のシングル用の賃貸物件の賃料は11万8024円と、1年前から15%上昇した。つい3年前まで約9万円だったことを考えると、その高騰ぶりは一目瞭然だ。 若手社会人にとっては、給料が増えたところで、その分が丸々家賃として消えていくのだから、たまったものではないだろう。 家賃の上昇を受け、かつての「学生街」も姿を変えつつある。都内で複数のアパートを保有する不動産投資家の男性は「高田馬場の物件は代々早稲田の学生が住んでいたが、最近では社会人しか申し込まなくなった」と話す。 インフレが進む中、学費とは別に月に10万円を超える家賃を負担できる親は決して多くはない。 「そもそも、地方から東京の大学を目指す高校生が減っている」と話すのは、都内の予備校講師だ。 実際、早稲田大学の25年の合格者のうち、首都圏出身者が占める比率は75%を超える。慶應も同様で、地方出身者は4人に1人程度にとどまる。内部進学できる附属校がない東京大学ですら、2024年度の一般選抜合格者のうち、関東の高校出身者は59%と過半を超える。 かつて有名大学のキャンパスでは様々な方言が飛び交っていたものだが、いまや関西弁をわずかに耳にするくらいだ。東大や早稲田、慶應といった東京の有名大学の「関東ローカル大学化」は加速している。 失われつつあるのは地域間の多様性だけではない。親の所得格差という観点でも、学生の均一化が進んでいる。 慶應・日吉台ハイツを潰して伊藤忠の社員寮に 学力ではなく経験を問う推薦入試の増加なども手伝い、「現在、地方から上京する学生のマジョリティーは学費と家賃、仕送りを含めて年間200～300万円を難なく負担できる、裕福な実家を持つ家庭が中心だ」（前述の予備校講師）。 家賃も学費も上昇する中、致し方ないことではあるが、かつて高田馬場に大量に生息していたような、貧しい出自ながら浪人の末に早稲田に進学し、家賃数万円の木造アパートや学生寮に住んで臥薪嘗胆を狙う若者は絶滅危惧種となっている。 こうした状況下、地方出身の貧しい出自の若者の受け皿となっていた「学生寮」のあり方も大きく変わっている。 昭和から平成にかけ、親が裕福でない学生の受け皿として県人寮や学生会館といった宿舎が大学のそばに存在していたが、施設の老朽化や人気の低下などを理由に廃止が相次ぐ。 慶應大ではかつて日吉キャンパスの近くに「日吉台学生ハイツ」という日本最大ともいわれた巨大学生寮があったが、閉館の末、跡地に伊藤忠商事の社員寮が建設されるという、資本主義を象徴するような出来事があった。 入居待ちも！ 築浅マンションのような令和の学生寮 一方、こうした動きと逆行するかのように近年増加しているのが、大手不動産デベロッパーによる、民間運営の学生寮だ。 東急不動産の「キャンパスヴィレッジ」や三井不動産レジデンシャルの「カレッジコート」、三菱地所レジデンスの「ザ・パークハイヴ」や日鉄興和不動産の「リビオセゾン」、中央日本土地建物の「バウスクロス」など、大手デベロッパーが各地でブランドを冠した物件の開発を積極的に進めている。 少子化が進み、地方から上京する学生が少なくなる中、学生だけを相手にした商売は勝算が薄いようにも見えるが、さにあらず。新しく開発された物件はすぐに埋まり、入居待ちも多いという。 人気の背景にあるのが、地方在住の豊かな家庭をターゲットとしたコンセプトだ。前述の物件の一つを実際に取材してみたが、これまで持っていた「学生寮」のイメージが一瞬で覆された。 建物の外観は綺麗で清掃が行き届いており、入口には宅配ボックスが設置されている。内廊下でプライバシーが保たれており、もちろん廊下に漫画本や扇風機が置かれているといったこともない。築浅のマンションのようだ。 シアタールーム、オートロック…「清潔で安全・安心」 個室のスペースは15㎡程度とやや狭いが、備え付けのテーブルやベッド、冷蔵庫などがコンパクトに配置されており、圧迫感は感じない。浴室とトイレはセパレートタイプで、浴室乾燥機まで備えているというので驚きだ。 食堂やラウンジ、共用キッチンなどの共用部も充実しており、シアタールームのような豪華設備が付いている物件もある。 日中は管理人が常駐している上にオートロックや防犯カメラで安全が確保されていることはもちろん、毎日の朝食・夕食は管理栄養士が監修した料理を提供。入居者同士の交流を促進するイベントも開催しており孤独や孤立を防ぐなど、サービス面でも至れり尽くせりだ。 地方に住む親にとっても、このようなハード・ソフト面でのインフラが整った施設に預けておけば生活面の問題はない上、同級生のたまり場になって勉学がおろそかになるという心配もないということで好評なようだ。 令和の日本社会においては、厳しい環境の一人暮らしで経験を積ませるよりも、より清潔で安全・安心な環境を整えたいというのが親心となっている。 気になる費用だが、東京23区内の物件の場合、家賃・共益費を含めて10万円前後、これに食事代が2～3万円程度かかるのが一般的だ。決して安い金額ではないが、一人暮らし用の賃貸物件の家賃が10万円を超える中では、納得感のある数字だろう。 不動産デベロッパーにとっても旨み 物件を開発する不動産デベロッパーにとっても、学生寮ビジネスは旨みがある。まず、一部屋あたりの面積を狭くすることができるため、通常の賃貸マンションに比べて多くの戸数を確保できるというメリットが大きい。 一方で家賃は周辺の物件と変わらないため、面積あたりの収益性は高い。異動やライフスタイルの変化で入退去が不定期な社会人と違い、学生は一度入居すれば4年間退去しないことが多いため、稼働率を高く維持することができる。 立地という点でも、駅から遠かったり、線路沿いで騒音があったりと分譲用のマンションとして開発するにはやや難がある土地を安く仕入れて活用することができるという点も魅力的だ。 そもそも一つの大学の学生に特化するのではなく、周辺の複数の大学に通う学生をまとめて受け入れるため、高田馬場や日吉、本郷三丁目といった大学そばの立地である必要もない。 裕福な学生が集い「普通の街」になる高田馬場 地方から上京する学生の減少と並行して大手資本による「囲い込み」が進むことで、学生街の消失は加速している。 高田馬場や早稲田では近年、純喫茶「ロマン」や書店「文禄堂早稲田店」、町中華「早稲田軒」といった、早大生に愛されていた名店が次々と閉店している。 高田馬場の駅前では現在、大規模な再開発が計画されている。中央日本土地建物と日鉄興和不動産が主導する形で高田馬場駅周辺の老朽ビルを改装し、オフィスや住宅、ホテルなどが揃う街として生まれ変わる計画だ。 現在の雑多な街並みを一掃することで、ターミナル駅としての価値を高めるという方向に行政がかじを切った形となる。 未成年の飲酒取り締まりが厳しくなった結果、高田馬場駅前の大学生御用達の居酒屋はどんどん姿を消し、夜になると肩を組んで都の西北を歌ったり酔って吐いたりといったかつての光景は過去のものとなりつつある。 近い将来、高田馬場も駅前のロータリーが綺麗に整備され、木造アパートや学生寮に住んでいたような学生も消え、そこには首都圏の中高一貫校出身者や月に十数万円かかるような学生寮に住む裕福な大学生だけが歩く「普通の街」になっていくのだろう。 取材・文／築地コンフィデンシャル