まだまだ落ち着く気配が見えないマンション相場。特に顕著なのが東京23区の新築マンションで、「不動産経済研究所」の発表によれば、2024年度の平均価格は1億1632万円と前年度からさらに11.2％の伸び。もはや「普通のサラリーマン」が単独で購入するのは難しく、代わりに急速に増加しているのが夫婦2人で組む「ペアローン」だ。しかし、住宅コンサルタントの寺岡孝氏は「ペアローンのメリットばかりが注目され危うさを感じる」と警鐘を鳴らす。実際に相談を受けた夫婦の事例をもとにした、寺岡氏による解説をお届けする。 （前後編の前編） ＊＊＊ 【写真を見る】20代の約半数がペアローンで、借入中央値は？ 最新版「単独ローン」vs「ペアローン」比較表 「家を持てば、幸せになれると思っていた」 「マイホームを買えば、家族としての土台ができる。そう思っていたんです」 計画外の妊娠により、家計は急激に圧迫されることに… これは、私のもとに相談に来られた30代後半の共働き夫婦のご主人の言葉です。 ふたりは結婚5年目。世帯年収は1000万円を超え、新築マンションを“ペアローン”で購入しました。夫婦それぞれが住宅ローンを契約し、個々の借入金を合算することで、希望の物件を購入することができたのです。 ところが、順風満帆に見えた生活は、たった2年で綻びが……。 家計の分担、仕事の忙しさ、すれ違う会話。気づけば「離婚」の二文字が現実味を帯び始めていました。 そしてふたりは気づいたのです。「この家があるから、離婚できないかもしれない」という現実に──。 ペアローンの仕組みと“見えにくい重荷” ペアローンとは、1つの物件に対して夫婦2人がそれぞれローン契約者となり、ローンを組む制度です。 夫1人で住宅ローンを組む場合は、借入額は基本的に1人の収入をもとに審査されますが、ペアローンでは夫と妻の2人の収入を個別に審査して、それぞれが別々にローンを組むことで、合計の借入可能額を大きくすることができます。 たとえば、夫婦それぞれが年収400万円の場合、夫単独なら借入限度は3000万円程度だったものが、夫婦でペアローンを組むことで5000万円以上の物件も視野に入れることが可能となるのです。 さらに、ペアローンでは双方がローン契約者であるため、住宅ローン控除（年末ローン残高×0.7％）もそれぞれに適用できます。単独債務では難しい高額物件に手が届くうえ、ローン控除の節税メリットを二重に得られるため、購入当初のメリットは大きいと言えます。 ただし、デメリットも明確です。 たとえば、どちらかが病気や転職、育児休業などで購入時よりも収入が減ると、実質的に夫婦どちらかがもう片方のローン返済をカバーする必要が出てきます。ここに、ペアローンの見えにくい「心理的・経済的負担」があるのです。 私のところにご相談に来られたB夫妻は、夫婦ともに30代でペアローンを組み、都内に7000万円のマンションを購入しました。子を持たず夫婦それぞれがバリバリ働くという、いわゆる“DINKS”です。 ところが2年後、妻が予期せぬ妊娠で仕事を休職することになり、家計は急激に圧迫されることに。さすがに夫の収入で2人分のローンを払いきれず、最終的には物件を手放しましたが、売却額がローン残高に届かず、数百万円の赤字を背負うことに。家庭内にもいつしか不穏な空気が漂いはじめ、離婚協議に入るという事態に陥りました。 このように、ペアローンはメリットも大きい反面、生活や夫婦関係に変化があった際の柔軟性が低くなる点は理解しておかなければなりません。 現在の不動産価格とペアローンの必要性について 住宅金融支援機構が2024年に発表した調査によれば、住宅ローン利用者のうち約26.4%がペアローンを選択しています。とくに若年層（20代〜30代）においてはその割合が高く、20代では実に4割以上がペアローンを利用しています。 これは明らかに「単独ローンでは希望する住宅を取得できない」状況を反映しているもので、都心部では世帯合算ですら住宅購入に手一杯、というケースも珍しくありません。 さらに、ペアローンを組んだ人の借入金額の中央値は約2833万円で、単独ローンの約2341万円に比べ、約500万円も高い水準となっています（※三井住友信託銀行『未来への住宅購入調査2024』より）。 つまり、今の不動産価格は、単独ローンでは“物件選びの自由が大きく制限される”水準に達しており、ペアローンが選択肢に上がるのは自然な流れとも言えます。 「ペアローンを使わないと家が買えない」 2020年以降、住宅価格の上昇は都市部を中心に顕著で、とくに首都圏のマンション価格は平均で7000万円を超える物件も珍しくありません。そのような厳しい現実の中で、 「ペアローンを使わないと家が買えない」 という判断に迫られるカップルも少なくありません。しかし、ここで一つ冷静に考えていただきたいのは、 「本当にその家がいま必要なのか」 「収入やライフプランの変化に耐えられる計画になっているか」 という点です。 無理してペアローンを組んだ結果、家計が硬直化し、教育費や老後資金に回せる余力がなくなってしまうこともあります。また、生活スタイルや職場の変化によって「この場所じゃないほうが良かった」と後悔する例もあります。 一方、しっかりとした将来設計があり、かつ両者が安定した収入と夫婦の信頼関係を持っている場合には、ペアローンは資産形成の有効な手段となり得ます。 つまり、ペアローンを選ぶべきかどうかは、 ・家を買う“時期” ・家族の“将来像” ・自分たちの“リスク許容度” を総合的に判断して導き出す必要があります。焦って購入するより、 「いまは賃貸を継続する」 「少し郊外の手頃な物件にする」 といった柔軟な選択もまた、賢明な判断になり得るのです。 確かにメリットはある。しかしデメリットも 購入時は魅力的に見えるペアローンですが、「将来の変化にどれだけ対応できるか」をあらかじめ検討する必要があります。 この制度の最大のメリットは「借入可能額が増える」こと。 しかし、この“希望を広げる仕組み”は、裏を返せば“縛りを強くする仕組み”とも言えるのです。仮に、ふたりのどちらかが勤め先を退職したり、病気や育児休業で収入が減ったりしたときは──。 さらに問題となるのが、離婚をする際の「名義の処理」と「物件の扱い」です。「買った家をどうするか」が決まらなければ、籍が抜けても“ローン共同体”であり続けるという事態にもなりかねません。 ＊＊＊ この記事の後編では、ペアローンで住宅を購入した夫婦が実際に離婚した場合、どのような“試練”が待ち受けているのか。引き続き住宅コンサルタントの寺岡孝氏による解説をお届けする。 寺岡孝（てらおか・たかし） 住宅コンサルタント。1960年東京都生まれ。アネシスプランニング株式会社代表取締役。住宅セカンドオピニオン。大手ハウスメーカーに勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。住宅の建築や不動産購入・売却などのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行っている。これまでに2000件以上の相談を受けている。NHK名古屋「ほっとイブニング」「おはよう東海」などTV出演。東洋経済オンライン、ZUU online、スマイスター、楽待などのWEBメディアに住宅、ローンや不動産投資についてのコラム等を多数寄稿。著書に『不動産投資は出口戦略が9割』『学校では教えてくれない！ 一生役立つ「お金と住まい」の話』『不動産投資の曲がり角で、どうする？』（いずれもクロスメディア・パブリッシング）がある。 デイリー新潮編集部
